To dobry czas na negocjacje ceny mieszkania w Garwolinie

Sprawdziliśmy lokalny rynek nowych inwestycji w Garwolinie i widać wyraźnie, że ostatnie projekty nie sprzedają się już tak szybko jak te z poprzednich lat. Mieszkania nadal są drogie, deweloperzy niechętnie schodzą oficjalnie z cen, ale po stronie kupującego pojawia się argument, którego dawno nie było: wybór.

W analizowanych przez nas na początku maja inwestycjach w Garwolinie powstało, powstaje albo jest planowanych około 570 mieszkań. Największą część tej podaży tworzą inwestycje Czan Development, który odpowiada za większość pozycji w zestawieniu. To m.in. Apartamenty nad Wilgą, Lubelska 2A, Srebrne Tarasy, Apartamenty Harmonia i Osiedle Szymborska. Wcześniejsze projekty sprzedawały się bardzo dobrze. Pierwszy etap Apartamentów nad Wilgą przy Targowej 6, obejmujący 84 mieszkania, został wyprzedany. Podobnie wcześniejsze, gotowe inwestycje nie miały większego problemu ze znalezieniem kupujących.

Inaczej wygląda sytuacja przy nowszych etapach. W IV etapie Apartamentów nad Wilgą, którego oddanie planowane jest na IV kwartał 2026 roku, w tabeli sprzedaży widać dużą liczbę wolnych mieszkań. W Osiedlu Szymborska, które ma liczyć około 65 mieszkań, według dostępnych danych zdecydowana większość lokali pozostaje dostępna. To nie znaczy, że inwestycje się nie sprzedadzą. Oznacza jednak, że klient nie stoi już w kolejce po każde mieszkanie, które pojawia się na rynku.

Nie jest też tak, że w Garwolinie nagle przestały sprzedawać się wszystkie nowe mieszkania. Mniejsze projekty i inwestycje bliżej zakończenia nadal znajdują kupujących. W Osiedle Zamojskiego Ochnik Inwest tabela pokazywała 59 sprzedanych mieszkań i tylko jedno dostępne, a przy Jarzębskiego 24 wolny był jeden lokal. Słabszy punkt rynku widać gdzie indziej: w większych, nowszych etapach, gdzie oferta jest szersza, a kupujący mają z czego wybierać.

Ciekawie wygląda porównanie dwóch inwestycji planowanych na 2026 rok. Na Osiedlu Zamojskiego Ochnik Inwest ceny widoczne w publicznej tabeli zaczynają się od około 8600 zł za metr i dochodzą do 8990 zł za metr. Tam sprzedaż jest praktycznie zamknięta: lokale mają status „podpisana umowa”, „zarezerwowany” albo „sprzedany”. W Apartamentach nad Wilgą II etap przy Targowej 10 ceny wolnych mieszkań są wyraźnie wyższe: od niespełna 10 tys. zł do 12 650 zł za metr. I tam obraz jest odwrotny: w tabeli widzimy 23 wolne mieszkania i tylko 3 rezerwacje. To mocny sygnał, że w Garwolinie kupujący nadal są, ale zaczynają bardzo uważnie patrzeć na cenę.

Dla kupującego oznacza to jedno: warto pytać nie tylko o cenę metra, ale też o rabat, miejsce postojowe, komórkę lokatorską, harmonogram płatności albo wykończenie. Deweloper może nie obniżyć ceny w cenniku, bo takie obniżki psują porównania z klientami, którzy kupili wcześniej. Może jednak dorzucić coś, co realnie obniża koszt zakupu.

Jest jeszcze drugi ciekawy sygnał: lokale usługowe sprzedają się lub wynajmują wyraźnie trudniej niż mieszkania. W zestawieniu pojawiają się całe pule wolnych lokali: 11 z 11 przy Zamojskiej 25, 5 z 5 w Pasażu Nadwodna, co najmniej 9 przy Lubelskiej 2A. To pokazuje, że partery nowych budynków nie zawsze znajdują najemców tak szybko, jak zakładano. Dla nabywców mieszkań może to być problem, bo nowe osiedla bez usług są mniej funkcjonalne, a puste lokale przez lata psują obraz ulic.

Lokalna sytuacja wpisuje się w to, co dzieje się w Polsce. Według JLL w I kwartale 2026 roku sprzedaż nowych mieszkań na siedmiu największych rynkach wzrosła, ale oferta nadal była bardzo duża: około 69 tys. mieszkań, licząc lokale zarezerwowane, ale jeszcze niesprzedane. JLL wskazuje też, że taka sytuacja ofertowa wzmacnia pozycję kupujących i ułatwia negocjacje. To ważne, bo przez lata dominowało przekonanie, że ceny tylko rosną, a kto się waha, ten przegrywa.

Dane GUS pokazują z kolei, że rynek budowy nowych mieszkań wyhamowuje, choć gotowych lokali wciąż przybywa. W 2025 roku w całej Polsce oddano do użytkowania 208,8 tys. mieszkań, czyli o 4,3 proc. więcej niż rok wcześniej. To są wszystkie mieszkania: zarówno deweloperskie, jak i budowane przez inwestorów indywidualnych, spółdzielnie czy samorządy. Ale jednocześnie liczba mieszkań, których budowę dopiero rozpoczęto, spadła o 9,2 proc. w całym rynku. W segmencie deweloperskim, czyli w mieszkaniach budowanych na sprzedaż lub wynajem, spadek był jeszcze większy: deweloperzy rozpoczęli budowę 129,7 tys. mieszkań, o 14,9 proc. mniej niż rok wcześniej. Innymi słowy: na rynek trafiają jeszcze lokale z wcześniej rozpoczętych inwestycji, ale firmy ostrożniej uruchamiają nowe budowy.

Nie oznacza to jednak automatycznego spadku cen. Deweloperzy bardzo niechętnie obniżają marże. Z danych przywoływanych przez NBP wynika, że w I kwartale 2025 roku szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego deweloperów mieszkaniowych w siedmiu największych miastach wynosiła około 21 proc. Z kolei analizy rynku giełdowych deweloperów pokazywały w ostatnich latach marże brutto często przekraczające 30 proc. To są poziomy, które tłumaczą, dlaczego w czasie słabszej sprzedaży firmy wolą promocje, gratisy i negocjacje indywidualne niż oficjalne cięcie cenników.

W Garwolinie nie ma oczywiście takiego rynku jak w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu. Jest mniejszy, bardziej lokalny i mocniej zależny od kredytów. Ale właśnie dlatego moment może być ciekawy. Jeśli kupujący ma zdolność kredytową, wkład własny i nie musi brać pierwszego wolnego mieszkania, dziś może rozmawiać z deweloperem z lepszej pozycji niż dwa lub trzy lata temu.

Wniosek? Ceny mieszkań nie muszą nagle spaść w ogłoszeniach. Ale to nie znaczy, że nie da się zapłacić mniej. Przy dużej liczbie wolnych lokali, nowych etapach czekających na klientów i coraz większej konkurencji, pytanie „ile można zejść?” przestaje być nietaktem. Staje się rozsądnym początkiem rozmowy.