Koniec ery studium. Pilawa uchwaliła plan ogólny gminy

Rada Miejska w Pilawie jednogłośnie uchwaliła plan ogólny, który zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Nowy dokument, jako akt prawa miejscowego, będzie wyznaczał ramy rozwoju przestrzennego oraz zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy na kolejne lata.

Szósty punkt porządku obrad sierpniowej sesji dotyczył uchwały w sprawie uchwalenia planu ogólnego Miasta i Gminy Pilawa. Głos w tej sprawie zabrała burmistrz Albina Łubian, która wprowadziła radnych w szczegóły nowej regulacji.

Obowiązek wynikający z ustawy

Burmistrz przypomniała, że sporządzenie planu ogólnego wynika z nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dokument obejmuje cały obszar gminy, z wyłączeniem terenów zamkniętych, i będzie wiążący dla organów przy sporządzaniu planów miejscowych oraz wydawaniu tzw. „wuzetek”.

– Plan ogólny będzie podstawowym dokumentem planistycznym, który określa ramy rozwoju przestrzennego gminy oraz zasady kształtowania jej struktury funkcjonalno-przestrzennej. Jego sporządzenie i uchwalenie ma na celu zapewnienie prowadzenia polityki przestrzennej gminy w sposób spójny, zrównoważony i odpowiadający aktualnym oraz przewidywanym potrzebom mieszkańców – wyjaśniała burmistrz Albina Łubian.

Zwróciła uwagę na główne elementy nowej regulacji: strefy planistyczne z określonymi profilami funkcjonalnymi (mieszkaniowe, usługowe, gospodarcze) oraz wyznaczone obszary uzupełnienia zabudowy. Mówiła też o kosztach i presji czasu. Wczesne przystąpienie do procedury dało gminie szansę na ubieganie się o refundację poniesionych wydatków ze środków rządowych, pod warunkiem uchwalenia planu w ustawowym terminie.

O skali zainteresowania mieszkańców mówią liczby. Zwykle do urzędu wpływa około 100 wniosków o warunki zabudowy rocznie, natomiast w ubiegłym roku było ich blisko tysiąc.

– W 2024 roku za wydanie decyzji zapłaciliśmy ponad 90 000 zł, natomiast w 2025 wydaliśmy prawie 500 000 zł. To właśnie ta różnica pokazuje skalę zainteresowania mieszkańców, wynikającą z rozpoczęcia prac nad planem ogólnym zgodnie z nowymi przepisami – mówiła włodarz Pilawy. Przypomniała także, że decyzje o warunkach zabudowy wydawane od tego roku będą ważne tylko przez 5 lat, a po wejściu w życie planu ogólnego ich uzyskanie będzie możliwe wyłącznie na wyznaczonych obszarach uzupełnienia zabudowy.

Procedura, wyliczenia i surowe limity

Szczegóły prac nad dokumentem przedstawił jego projektant, Damian Maleszak. Podkreślił, że w odróżnieniu od studium, plan ogólny jest aktem prawa miejscowego i powstaje w formie cyfrowej – głównym załącznikiem do uchwały jest plik GML.

Procedurę rozpoczęto uchwałą intencyjną w marcu 2024 roku. W pierwszym etapie od mieszkańców wpłynęło blisko 700 wniosków. Projekt skierowano do opiniowania i uzgodnień, między innymi z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska, a w dniach od 31 marca do 30 kwietnia przeprowadzono konsultacje społeczne. Odbyło się spotkanie otwarte oraz dyżur projektanta dla mieszkańców.

– W wyniku konsultacji do dokumentacji zgłoszono 188 uwag. Z tych 34 uwagi uwzględniono w całości, 43 w części, natomiast 111 uwag pozostało nieuwzględnionych – wyliczał Damian Maleszak.

Wyjaśnił, że brak możliwości uwzględnienia wszystkich wniosków i uwag wynikał ze sztywnych wymogów ustawowych. Przy sporządzaniu planu trzeba obliczyć zapotrzebowanie na grunty budowlane na podstawie danych GUS. Dla gminy Pilawa zapotrzebowanie to określono na 2600 mieszkańców na 20 lat, z możliwością zwiększenia tego limitu maksymalnie o 30% (do około 3500 mieszkańców).

– Chłonność terenów budowlanych wynosi 129,5% zapotrzebowania na grunty budowlane. Ustawa dopuszcza maksymalnie 130% zapotrzebowania, więc mamy pół procenta marginesu, który w praktyce mieści się w granicach błędu statystycznego. Nie daje to realnej możliwości zwiększenia terenów budowlanych – tłumaczył projektant. Podobnie wygląda sytuacja z obszarami uzupełnienia zabudowy – tam także wykorzystano prawie cały dostępny limit, a dodatkowym ograniczeniem była ochrona gleb wyższych klas.

Co z rozwojem rolnictwa?

W trakcie dyskusji głos zabrał sołtys Tomasz Przybysz z Jaźwin, pytając o szanse rozwoju gospodarstw rolnych.

– Czy właściciel gospodarstwa ma możliwość wybudowania na przykład nowej chlewni, obory czy kurnika? Wieś ma inny charakter, ponieważ służy produkcji żywności. Moje działania zmierzają do tego, aby w planie ogólnym jednak zabezpieczyć to, do czego wieś została stworzona – pytał sołtys.

Projektant odpowiedział, że rozwój produkcji zwierzęcej i nowa zabudowa inwentarska będą dopuszczone jedynie w wyznaczonych strefach zabudowy zagrodowej. Na dominujących w gminie strefach otwartych, czyli na gruntach rolnych, obowiązuje zakaz zabudowy.

Odnosząc się do tego wątku, burmistrz Łubian zaznaczyła, że samorząd nie mógł samodzielnie, bez sygnałów od rolników, wyznaczać większych terenów pod produkcję rolną.

– Przeanalizowaliśmy każdy wniosek i dokładnie omawialiśmy każdą miejscowość, aby maksymalnie uwzględnić zgłoszenia mieszkańców. Nie otrzymaliśmy jednak wniosków dotyczących budowy nowych chlewni. Mieszkańcy najbardziej interesują się terenami pod zabudowę mieszkaniową. Na terenie 11-tysięcznej gminy mamy pięciu rolników, którzy faktycznie zajmują się produkcją mleka. Muszą być chęci ze strony samych gospodarzy – odpowiedziała włodarz.

Jakie kryteria decydowały o odrzuceniu działek?

O zasady selekcji wniosków mieszkańców pytał radny Marek Andrzejczyk.

– Często mieszkańcy pytają, dlaczego niektóre działki zostały uwzględnione w planie, a inne nie. Proszę powiedzieć, jakie kryteria decydowały o wyborze – prosił radny.

Damian Maleszak wskazał, że przy obowiązujących limitach pierwszeństwo miały nieruchomości położone bezpośrednio przy istniejących drogach, z dostępem do infrastruktury technicznej. Działki położone najdalej od wybudowanej infrastruktury, oddalone od zwartej zabudowy lub znajdujące się w lasach, trafiały na listę odrzuconych w pierwszej kolejności.

Burmistrz dodała, że gmina starała się zachować ład przestrzenny i spójność terenów, ale ustawowe wskaźniki wymusiły bolesne ograniczenia. Przykładem jest droga Puznówka–Wygoda, kompleksowo zmodernizowana i wyposażona w sieć kanalizacyjną. Początkowo planowano przeznaczyć pod zabudowę cały pas przyległych gruntów, lecz z powodu przekroczenia limitów krajowych tylko niewielka część tego obszaru znalazła się w nowym planie.

Projektant uspokajał radnego, że przy braku możliwości zabudowy w strefach otwartych, pewną furtką dla rozwoju w przyszłości może być zmiana przepisów krajowych, aktualizacja strategii rozwoju gminy lub nowelizacja planu ogólnego po wykorzystaniu obecnie wyznaczonych rezerw.

Burmistrz dodała również, że strefy pod działalność inwestycyjną nie podlegały ustawowym limitom mieszkaniowym, dzięki czemu gmina maksymalnie zabezpieczyła tereny pod rozwój gospodarczy, m.in. wzdłuż trasy S17.

Jednogłośna decyzja radnych

W głosowaniu wzięło udział 13 radnych. Za przyjęciem uchwały w sprawie uchwalenia planu ogólnego Miasta i Gminy Pilawa opowiedzieli się wszyscy obecni na sali członkowie rady.

JS

Zdjęcia: posiedzenia.pl, aplikacje.gov.pl