Nowe ustawy dotyczące rynku deweloperskiego: ochrona praw nabywców a fundusz gwarancyjny

20 kwietnia 2021 roku Sejm uchwalił nową ustawę o powołaniu Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Głównym celem powołania funduszu jest ochrona praw nabywców nieruchomości mieszkalnych w przypadku bankructwa firmy deweloperskiej. Nowa ustawa eliminuje ryzyko utraty środków wpłaconych na rachunki powiernicze deweloperów.

Jednocześnie zaproponowano też obniżenie składki na fundusz – z 2% do 1% i z 0,2% do 0,1% – celem załagodzenia negatywnej reakcji firm deweloperskich na daną ustawę.

We współpracy z zespołem ogólnopolskiego portalu inwestycji mieszkaniowych Korter.com.pl opisujemy w skrócie, jak nowa ustawa wpłynie na relacje nabywcy i dewelopera.

Dlaczego nowa ustawa była konieczna

Model otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, który od lat jest ogólnie przyjętą normą w interakcji „nabywca-deweloper” potrzebował korekty, gdyż nie zapewniał należytego poziomu bezpieczeństwa środków wpłacanych przez nabywcę.

Rachunki powiernicze nie były objęte ani gwarancją ubezpieczeniową, ani bankową (OMRP) – nabywcy nie mieli żadnych zabezpieczeń na przypadek upadłości firmy deweloperskiej. 

Według postanowień standardowych umów deweloperskich wypłata środków z rachunku powierniczego może nastąpić tylko przed przeniesieniem własności lokalu na nabywcę – gdyż zaś doszłoby do upadłości firmy, nabywca zostaje bez pieniędzy i bez lokalu.

Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny 

Jest to fundusz zasilany przez firmy deweloperskie i służący do finansowego zabezpieczenia nabywców lokali mieszkalnych w sytuacji, gdy deweloper nie wywiąże się z zobowiązań umowy.

W przypadku korzystania z otwartego rachunku powierniczego deweloperzy wpłacają składkę w wysokości 2% (nowelizacja ustawy sugeruje zmianę na 1%); dla zamkniętego rachunku powierniczego obowiązuje stawka 0,2% (Senat proponuje obniżenie do 0,1%).

Nowe regulacje prawne pozwalają na modyfikację wysokości składki w odpowiedzi na zmiany sytuacji rynkowej.

Składki na fundusz mają być odprowadzane ze środków wpłaconych przez nabywców na Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy.

Zmiany na rzecz ochrony praw nabywcy

Nowa ustawa również doprecyzowuje niektóre aspekty postępowania deweloperskiego oraz utrwala prawa nabywców. Jakie regulacje mają się znaleźć w ustawie?

• W przypadku występowania istotnych wad kupujący będzie mógł odmówić odbioru lokalu;

• zmieni się procedura odbioru nieruchomości i odpowiedzialność za nieterminowe usunięcie wad lokalu;

• deweloper będzie musiał dostarczać prospekt informacyjny dla każdego nabywcy, nie tylko tych zainteresowanych podpisaniem umowy deweloperskiej;

• nowa ustawa precyzyjnie określa prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej w przypadku ogłoszenia upadłości firmy;

• nastąpi szereg formalnych zmian w procedurze wpłaty środków na Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy;

• będą wprowadzone nowe środki kontrolne mające na celu ustalenie wypłacalności firmy – zwłaszcza banki będą sprawdzać, czy firma nie zalega ze składkami ZUS i podatkami i czy wywiązuje się z zobowiązań wobec kontrahentów.

Głównym celem autorów ustawy jest podniesienie poziomu bezpieczeństwa nabywców nieruchomości i ich zabezpieczenie przed utratą środków wpłaconych na rachunki powiernicze.

Gwarancja bezpieczeństwa

Nowa ustawa gwarantuje nabywcom, że – niezależnie od typu rachunku powierniczego i sytuacji, która spotka dewelopera – ich środki będą bezpieczne.

Ten akt prawny jest owocem wieloetapowej, długotrwałej pracy dokonywanej przez szereg jednostek ustawodawczych i konsultacyjnych oraz w pełni odpowiada głównym założeniom Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Materiał partnera